Rentabilidad de un alquiler
Cuando compras un piso para alquilarlo, la pregunta es: ¿cuánto me renta de verdad? Y "de verdad" es la palabra clave, porque la cifra que se anuncia (la bruta) ignora un montón de gastos.
Rentabilidad bruta: la cifra optimista
La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales del alquiler con lo que te costó el inmueble, sin descontar gastos:
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100
Ejemplo: compras por 200.000 € y alquilas por 900 €/mes (10.800 €/año). Bruta = 10.800 / 200.000 = 5,4 %. Suena bien... pero no es lo que te queda.
Rentabilidad neta: la cifra honesta
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos y los costes de compra:
Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) / (precio + gastos de compra) × 100
Gastos típicos a restar cada año:
- IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago.
- Mantenimiento y reparaciones (~1 % del valor al año como regla práctica).
- Periodos vacíos (vacancy): meses sin inquilino. Es un coste real.
- Gestión (si delegas en una agencia).
Y al denominador se suman los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro…).
Ejemplo neto
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler anual | 10.800 € |
| − Gastos anuales (~2.300 €) | 8.500 € |
| Precio + gastos compra | 220.000 € |
| Rentabilidad neta | ~3,9 % |
De un 5,4 % bruto pasamos a un ~3,9 % neto. Y eso antes de impuestos.
Fiscalidad del alquiler
El alquiler de un inmueble es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en la base general del IRPF (no en la del ahorro), sumándose a tu sueldo. La buena noticia: puedes deducir casi todos los gastos (intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, amortización del inmueble…).
Además, cuando alquilas un inmueble como vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto disfruta de una reducción. La ley de vivienda de 2023 cambió las reglas: los contratos antiguos mantienen el 60 %, pero para los nuevos contratos la reducción general bajó al 50 %, con porcentajes mayores (que pueden llegar al 70-90 %) solo en supuestos concretos como zonas de mercado tensionado o rebajas de renta. Es decir, según el contrato tributas por el 50 % o el 40 % del beneficio neto. Esta reducción NO se aplica al alquiler vacacional/turístico.
El alquiler vacacional: más ingreso, más de todo
El alquiler vacacional (por días, tipo turístico) puede generar más ingresos por noche, pero conlleva:
- Más gastos y trabajo: limpieza, suministros, plataformas (comisiones), alta rotación, licencia turística (regulada y restringida en muchas CCAA y ciudades).
- Sin la reducción del 60 %, y a menudo se considera actividad económica si prestas servicios de hostelería, con otra fiscalidad.
- Más estacionalidad y vacíos.
No es "lo mismo pero cobrando más": es casi un negocio, con su rentabilidad neta propia que hay que calcular con todos esos costes.
La rentabilidad que casi nadie calcula: sobre el dinero que pusiste
Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el precio total se queda corta, porque tú no pusiste 220.000 €: pusiste la entrada. La cifra que de verdad mide tu retorno es la rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash): beneficio neto anual dividido entre el dinero que sacaste de tu bolsillo (entrada + gastos de compra). El apalancamiento puede dispararla… o hundirla si el inmueble se queda vacío y la hipoteca sigue corriendo. Ese es el riesgo que el "5,4 % bruto" esconde.
Errores comunes
- Anunciar el 5,4 % bruto y vivir del 3,9 % neto. Resta siempre IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y, sobre todo, los meses de vacío.
- Olvidar que el alquiler tributa en la base general, sumándose a tu sueldo a tu tipo marginal, no en la base del ahorro.
- Dar por hecha la licencia turística. En muchas ciudades y CCAA está restringida o congelada; sin ella, el plan vacacional no existe.
- Concentrar todo tu patrimonio en un solo piso, perdiendo diversificación y liquidez.
Si te atrae el ladrillo sin gestionar inquilinos, compáralo con vehículos como las SOCIMI y el crowdfunding inmobiliario.
Esto es información educativa, no asesoramiento fiscal ni de inversión. La regulación del alquiler y los impuestos varían por comunidad y municipio.