Cómo funciona una hipoteca (sistema francés)
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés de amortización. Su característica principal: pagas una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo (mientras el tipo no cambie). Lo que sí cambia, mes a mes, es cuánto de esa cuota va a intereses y cuánto a devolver capital.
La cuota: una fórmula, un resultado fijo
La cuota mensual sale de esta fórmula:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i) ^ −n)
donde C es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número de meses (años × 12).
Ejemplo: 150.000 € al 3 % TIN a 30 años (360 meses). El tipo mensual es 0,03 ÷ 12 = 0,0025. La cuota resultante es de unos 632 €/mes.
Por qué al principio pagas casi todo intereses
Cada mes, el interés se calcula sobre el capital que aún debes. Al principio debes casi todo, así que la mayor parte de la cuota se va en intereses y solo una pequeña parte amortiza capital. Con el tiempo la deuda baja, los intereses mensuales bajan y cada vez amortizas más.
Veamos los primeros meses del ejemplo (cuota ≈ 632,41 €):
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 632,41 € | 375,00 € | 257,41 € | 149.742,59 € |
| 2 | 632,41 € | 374,36 € | 258,05 € | 149.484,54 € |
| 3 | 632,41 € | 373,71 € | 258,70 € | 149.225,84 € |
En el mes 1, de 632 € pagas 375 € de intereses y solo 257 € de capital. Cerca del final será al revés. A esta tabla completa se le llama cuadro de amortización.
Capital vs. intereses a lo largo del préstamo
- Primeros años: predominan los intereses. Por eso, si piensas vender o amortizar anticipadamente, hacerlo pronto ahorra muchos más intereses.
- Últimos años: predomina el capital. Ya casi no pagas intereses.
- Total: en el ejemplo, a lo largo de 30 años pagarías unos 77.700 € de intereses además de los 150.000 € prestados.
TIN vs. TAE: no confundir
- TIN (Tipo de Interés Nominal): el tipo "puro" del préstamo. Es el que se usa para calcular la cuota. No incluye comisiones ni gastos.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más comisiones, algunos gastos y la periodicidad de pago. Refleja mejor el coste real y permite comparar ofertas entre bancos.
Regla práctica: usa el TIN para entender la cuota y la TAE para comparar hipotecas entre sí. La TAE siempre es igual o mayor que el TIN.
Ojo: la TAE de una hipoteca variable es solo una estimación, porque el tipo cambiará con el euríbor a lo largo del tiempo.
Conceptos que verás al contratar
- Tipo fijo / variable / mixto: el fijo no cambia nunca; el variable se revisa según el euríbor; el mixto empieza fijo y luego pasa a variable.
- Amortización anticipada: devolver capital extra. Puedes reducir la cuota (pagas menos cada mes) o el plazo (terminas antes y ahorras más intereses).
- Vinculaciones: productos (seguros, nómina) que bajan el tipo a cambio de contratarlos. Mira siempre la TAE con y sin vinculación.
Errores comunes al contratar
- Mirar solo la cuota. Una cuota baja con plazo de 35 años puede esconder decenas de miles de euros más en intereses que una cuota algo mayor a 25 años.
- Aceptar vinculaciones sin echar cuentas. Un seguro de hogar o de vida "obligatorio" para bajar el tipo a veces cuesta más de lo que rebaja. Compara siempre la TAE con y sin vinculación.
- Elegir variable solo porque hoy paga menos. El euríbor sube y baja; calcula la cuota con un escenario de tipos al alza antes de firmar.
- Olvidar los gastos de constitución (tasación corre por tu cuenta) al estimar el dinero que necesitas de entrada.
Qué hacer con esto
Pide siempre la TAE para comparar entre bancos y el cuadro de amortización completo para ver cuánto pagarás de intereses en total. Si te sobra dinero en los primeros años, amortizar anticipadamente es cuando más ahorra, justo porque al principio pesan los intereses. Y antes de comprar, contrasta la decisión con la guía de comprar vs alquilar.
Información educativa, no asesoramiento financiero. Revisa las condiciones concretas de tu préstamo antes de firmar.